Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Gdańsk-Południe w Gdańsku

UZASADNIENIE

Powódka Gmina M. G., reprezentowana przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, wniosła pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G., w którym domagała się dopuszczenia do współposiadania części nieruchomości wspólnej stanowiącej klatkę schodową usytuowaną budynku przy ulicy (...) w G., poprzez udostępnienie powodowi kluczy do drzwi wejściowych do klatki i usunięcie metalowej sztaby blokującej od wewnątrz klatki schodowej wejście do lokalu użytkowego powoda, a także usunięcie wszelkich innych przeszkód uniemożliwiających powódce korzystanie z przedmiotowej nieruchomości wspólnej. Powódka wniosła również o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu w tym zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że jest właścicielem niewyodrębnionego lokalu użytkowego w budynku przy ul. (...) w G., posiadając udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 21%. W budynku znajduje się 8 lokali, a ich właściciele tworzą pozwaną wspólnotę mieszkaniową. Pozwana w uchwale z dnia 29 marca 2019 roku podjęła decyzja w sprawie zamontowania sztaby metalowej, z użyciem środków własnych, celem stworzenia podpory pod przyszłe utworzenie kraty, zlikwidowanej podczas murowania wnęki w ramach remontu klatki w 2007 roku. Uchwała ta została następnie wyeliminowana z obrotu prawnego, jednakże pomimo tego pozwana nie zdementowała sztaby, a ponadto obok drzwi do lokalu powoda zamontowała skrzynkę pocztową, która dodatkowo uniemożliwia otwarcie drzwi. Zdaniem powódki wejście do lokalu komunalnego istniało przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej i jest ono niezbędne do eksploatacji tego lokalu. Wskazano, że skoro klatka schodowa stanowi przedmiot współwłasności, to powód stosownie do art. 12 ustawy o własności lokali ma prawo do współkorzystania z tej klatki zgodnie z jej przeznaczeniem.

/vide: pozew, k. 6-7v/

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o obciążenie powódki kosztami postępowania według norm przepisanych przy uwzględnieniu kosztów zastępstwa procesowego. Pozwana wskazała, że 29 marca 2018 roku najemca lokalu należącego do powódki dokonał wykucia drzwiowego pomiędzy klatką schodową budynku przy ul. (...) w G., a lokalem należącym do powódki. Prace dokonane przez najemcę lokalu powoda wykonane zostały bez zgody Wspólnoty, nie zostały również zgłoszone właściwym organom, zaś zamontowane drzwi zagrażają życiu i zdrowiu mieszkańców, otwierają się na klatkę schodową i uniemożliwiają wyjście z budynku pozostałym mieszkańcom. Zaznaczono również, że wydanie powódce kluczy do klatki schodowej, do której dostęp jest jej niepotrzebny z uwagi na brak bezpośredniego wyjścia z lokalu powódki na klatkę schodową jest niczym nie uzasadnionym.

/vide: odpowiedź na pozew, k. 123-127/

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Gmina M. G. jest właścicielem niewyodrębnionego lokalu użytkowego w budynku przy ulicy (...) w G., który usytuowany jest w trzech odrębnych nieruchomościach położonych odpowiednio pod adresami – ulica (...) (dalej: lokal użytkowy).

W budynku przy ulicy (...) w G. znajduje się 8 lokali, przy czym wyodrębnionych jako jest 7 z nich. Właściciele wszystkich lokali tworzą Wspólnotę Mieszkaniową przy ulicy (...) w G..

Gminie miasta G. przysługuje udział w wysokości 21 % w nieruchomości wspólnej, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

(okoliczność bezsporna, nadto wydruk z księgi wieczystej nr (...) – k. 9-11)

W lokalu użytkowym należącym do Gminy miasta G. po odbudowaniu kamienicy ze zniszczeń wojennych mieścił się pierwotnie sklep zielarski. Projekt tego sklepu nie zawierał inwentaryzacji budowlanej klatki schodowej.

W projekcie technicznym przebudowy i modernizacji pomieszczeń Spółdzielni (...) na sklep konfekcyjny w G. przy ul. (...), sporządzonym przez mgr. inż. J. W. w listopadzie 1974 roku na rzucie parteru wskazano istniejące drzwi prowadzące z lokalu usługowego na klatki schodowe położone w budynkach przy ul. (...) oraz ul. (...), a ponadto zaprojektowano wykonanie nowego otworu na drzwi prowadzące z lokalu użytkowego na klatkę schodową w ul. (...). Projekt został zatwierdzony decyzją Urzędu Miejskiego w G. o pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych nr GP–III– (...)-176/75/BT z dnia 20 marca 1975 roku.

(dowód: projekt – k.113-114, decyzja – k. 115, opinia biegłego z zakresu rzeczoznawstwa budowlanego – k. 274-280)

W projekcie budowlano-wykonawczym instalacji gazowej w budynku mieszkalnym przy ul. (...) sporządzonym przez mgr inż. A. W. w 2002 roku wykazano na rzucie parteru drzwi z lokalu użytkowego na klatkę schodową budynku przy ul. (...) w istniejącym obecnie miejscu.

(dowód: opinia biegłego z zakresu rzeczoznawstwa budowlanego – k. 274-280)

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. 18 czerwca 2007 roku zleciła Zakładowi (...) prowadzonemu przez E. W. malowanie klatki schodowej, wycięcie kraty oraz zamurowanie wyjścia z lokalu użytkowego na klatkę schodową budynku przy ul (...) i zamontowanie w miejscu otworu drzwiowego skrzynek pocztowych. Prace zostały wykonane. Zlecenie i wykonanie prac miało miejsce bez zgody właściciela lokalu użytkowego, Gminy M. G..

(dowód: umowa nr (...) z dnia 18.06.2007 roku – k. 13-19, fotografie – k. 20-22, opinia biegłego z zakresu rzeczoznawstwa budowlanego – k. 274-280, zeznania świadka K. R. – k. 238-239)

Do 2017 roku lokal użytkowy przeznaczony był na działalność sklepu odzieżowego. Najemca tego lokalu posiadał dostęp do niego jedynie od strony wejścia z ulicy (...), nie korzystał z klatki schodowej znajdującej się w budynku przy ulicy (...). Drzwi łączące lokal użytkowy z klatką schodową nie były używane, oddzielono je metalową kratą, która była zamknięta i została zdemontowana w 2007 roku.

(dowód: przesłuchanie członka zarządu pozwanej – I. G. – k. 178-179 w zw. z k. 197-198, przesłuchanie członka zarządu pozwanej – B. J. – k. 198, zeznania świadka M. S. – k. 183-184, zeznania świadka K. R. – k. 238-239, zeznania świadka D. S. – k. 240)

W inwentaryzacji budowlanej sporządzonej przez architekt M. K. w listopadzie 2017 roku nie ujęto otworu drzwiowego z lokalu użytkowego na klatkę schodową budynku przy ul (...). W inwentaryzacji budowlanej sporządzanej przez architekt M. K. w listopadzie 2017 roku stanowiącej załącznik do zgłoszenia zamiaru sposobu użytkowania lokalu dorysowano istniejący otwór drzwiowy z lokalu użytkowego do klatki schodowej.

(dowód: projekt – k. 79-81, opinia biegłego z zakresu rzeczoznawstwa budowlanego – k. 274-280)

Ponowne udrożnienie (wykucie i demontaż skrzynek pocztowych) otworu drzwiowego z lokalu użytkowego na klatkę schodową miało miejsce w marcu 2018 roku i zostało zrealizowane przez najemcę lokalu użytkowego – O. T., który prowadzi w tym lokalu działalność gastronomiczną – bar mleczny.

(dowód: zeznania świadka O. T. – k. 182, zeznania świadka K. R. – k. 238-239, zeznania świadka D. S. – k. 240)

Otwór drzwiowy istniejący w projekcie sporządzonym w 1974 roku znajduje się obecnie w tym samym miejscu, co otwór wykuty przez O. T. w 2018 roku.

W otworze drzwiowym osadzono dwie pary drzwi. Jedne drzwi od strony wewnętrznej otwierają się prawidłowo do lokalu użytkowego, lecz nie spełniają wymogów ochrony przeciwpożarowej. Dla spełnienia wymogów obowiązujących przepisów należy istniejące drzwi wewnętrzne wymienić na drzwi dymoszczelne o odporności ogniowej EI 30, natomiast drzwi od strony klatki schodowej zdementować. Drugie drzwi otwierają się na klatkę schodową, przez co ograniczają drogę ewakuacyjną z budynku i są osadzone niezgodnie z przepisami z uwagi na zablokowania drogi ewakuacyjnej, jaką jest klatka schodowa. Po demontażu drzwi zewnętrznych od strony klatki schodowej istniejące drzwi wewnętrzne nie będą zagrażać zdrowiu i życiu użytkowników klatki schodowej.

(dowód: opinia biegłego z zakresu rzeczoznawstwa budowlanego k. 274-280)

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. w uchwale z dnia 29 marca 2019 roku podjęła decyzjęa w sprawie zamontowania sztaby metalowej, z użyciem środków własnych, celem stworzenia podpory pod przyszłe utworzenie kraty, zlikwidowanej podczas murowania wnęki w ramach remontu klatki w 2007 roku.

W tym czasie w przedmiotowych drzwiach zamontowano metalową sztabę, która uniemożliwiała korzystanie z drzwi pomiędzy lokalem powódki a klatką schodową. Dodatkowo obok drzwi do lokalu powoda zamontowana została skrzynka pocztowa, która uniemożliwia otwarcie drzwi. Uchwała została zaskarżona do Sądu Okręgowego w Gdańsku.

W dniu 28 czerwca 2019 roku członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej podjęli uchwałę nr 5/2019, na podstawie której została uchylona uchwała z 29 marca 2019 roku. Wobec uchylenia uchwały Sąd Okręgowy w Gdańsku umorzył postepowanie w sprawie sygn. akt XV C 553/19 toczące się w sprawie uchylenia uchwały z 29 marca 2019 roku.

Pomimo uchylenia uchwały, nie usunięto metalowych sztab oraz skrzynki pocztowej. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. nie udostępniła do dziś Gminie kluczy do klatki schodowej ani kodu do domofonu.

(dowód: uchwała z dnia 29 marca 2019 roku – k. 24, uchwała z dnia 28 czerwca 2019 roku – k. 28-29, postanowienie z 20 września 2019 roku – k. 30, zdjęcie – k. 31, zeznania świadka K. P. – k. 181, zeznania świadka O. T. – k. 182)

Gmina M. G. regularnie opłaca koszty zarządu nieruchomością wspólną.

(dowód: wymiar opłat – k. 121, zeznania świadka K. P. – k. 181, zeznania świadka M. S. – k. 184)

Najemca lokalu użytkowego O. T. nie posiada dostępu do zaplecza podwórzowego z klatki schodowej budynku położonego przy ul. (...), co uniemożliwia gospodarowanie śmieciami oraz dostarczanie towarów do prowadzonego przez niego lokalu gastronomicznego. Na terenie podwórza sąsiadującego z budynkiem przy ulicy (...) w G. znajduje się m.in. altana śmietnikowa, z której korzysta O. T., śmieci podawane są przez okno lokalu gastronomicznego. Sposób korzystania z tego podwórza reguluje umowa współdzierżawy nieruchomości gruntowej przeznaczonej na zaplecze podwórzowe z dnia 30 marca 2017 roku zawarta pomiędzy Gminą miasta G., jako wydzierżawiającym i okolicznymi wspólnotami mieszkaniowymi, w tym Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) w G..

(dowód: przesłuchanie członka zarządu pozwanej – I. G. – k. 180 w zw. z k. 197-198, zeznania świadka O. T. – k. 182, umowa współdzierżawy nieruchomości gruntowej przeznaczonej na zaplecze podwórzowe z dnia 30 marca 2017 roku – k. 32-54)

Ocena dowodów:

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie zebranych i przeprowadzonych w sprawie dowodów, które poddano ocenie zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. Sąd dokonał oceny wiarygodności i mocy dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Dokonując powyższych ustaleń faktycznych Sąd oparł się na dowodach w postaci dokumentów złożonych i załączonych do akt sprawy. Dowodom w postaci dokumentów urzędowych Sąd dał wiarę co do tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone (art. 244 k.p.c.), zaś dokumentom prywatnym wyłącznie co do tego, że osoba podpisana na dokumencie złożyła oświadczenie zawarte w jego treści (art. 245 k.p.c.). Prawdziwość dokumentów, z których przeprowadzono dowód, nie nasuwała zastrzeżeń i nie była kwestionowana przez strony, dlatego też w ocenie Sądu należało uznać je za w pełni wiarygodne.

W niniejszej sprawie, z uwagi na fakt, iż zaszła potrzeba wyjaśnienia okoliczności sprawy w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych, Sąd dopuścił dowód z pisemnej opinii biegłego sądowego – rzeczoznawcy budowlanego inż. R. K..

Zważyć należy, że opinia biegłego tak jak inne środki dowodowe: zeznania świadków, dowód z dokumentów i in., podlega swobodnej ocenie dowodów na podstawie art. 233 § 1 k.p.c. Niemniej z uwagi na swoją specyfikę oraz fakt, iż ocenę tę przeprowadza sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych, należy zastosować szczególne dla tego typu dowodu kryteria oceny, jak poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego w niej stanowiska, stopień stanowczości wyrażanych w niej ocen, a także zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej ( tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 listopada 2002 r., sygn. akt V CKN 1354/00, LEX nr 77046). W efekcie specyfika oceny dowodu z opinii biegłego powinna wyrażać się tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez Sąd nie posiadający wiadomości specjalnych w istocie tylko w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej. Odwołanie się przez Sąd do tych kryteriów oceny stanowi więc wystarczające i należyte uzasadnienie przyczyn uznania opinii biegłego za przekonującą ( tak Sąd Najwyższy w wyroku z dni 7 kwietnia 2005 r.; sygn. akt II CK 572/04, LEX nr 151656 Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 25 kwietnia 2013 r.; sygn. akt I ACa 1447/12, LEX 1314777 i z dnia 17 lipca 2013 r.; sygn. akt I ACa 200/13 LEX 1349957, Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 11 kwietnia 2013 r.; sygn. akt I ACa 65/13, LEX 1314669).

W ocenie Sądu opinia biegłego R. K. odpowiada wszystkim wyżej wymienionym wymogom podobnie, jak opinia uzupełniająca. Biegły w sposób logiczny i jasny udzielił odpowiedzi na pytania postawione w tezie dowodowej (k. 244), wyjaśnił wszelkie wątpliwości dotyczące zarówno istnienia otworu drzwiowego pomiędzy lokalem powódki i klatką schodową w budynku przy ul. (...), jak i kwestii bezpieczeństwa użytkowania przedmiotowych drzwi. Uwzględniając szczegółowość opinii, jak również opinii uzupełniającej, poziom wiedzy biegłego, podstawy faktyczne i teoretyczne opinii (źródła poznania), ich fachowość, sposób motywowania wyrażonych w nich stanowisk, dokonanych ocen popartych odpowiednią argumentacją, zgodność z zasadami logiki i doświadczenia, oraz fakt, że biegły posiadał dostęp do dokumentacja architektonicznej budynku, a nadto przeprowadził oględziny spornej klatki schodowej i otworu drzwiowego, w ocenie Sądu, brak jest podstaw do ich kwestionowania w ramach oceny materiału dowodowego zakreślonej treścią art. 233 § 1 k.p.c.

Pozwana zakwestionowała opinię biegłego R. K.. W piśmie z 23 stycznia 2023 roku (k. 294-295), wskazała, iż powódka nie przedstawiła dokumentacji budowlanej lokalu użytkowego i budynku, dlatego biegły niezasadnie poczynił zatem ustalenia odnośnie umiejscowienia otworu drzwiowego na klatkę schodową w budynku przy ulicy (...). Biegły niezasadnie oparł się i poczynił nieprawidłowe ustalenia dotyczące spornej kwestii na podstawie zeznań świadków i przesłuchania stron, którzy twierdzili, iż do zamurowania otworu doszło w 2007 roku. Biegły pominął także kwestię korzystania przez powódkę i jej najemców z klatek schodowych w innych sąsiednich wspólnotach mieszkaniowych.

Na powyższe zastrzeżenia biegły odpowiedział w sposób wyczerpujący w opinii z 29 maja 2023 roku (k. 313). Biegły kategorycznie stwierdził, iż nie polega na prawdzie twierdzenie pozwanej, iż brak jest dowodów na istnienie drzwi przed 2017 roku, powyższe wynika chociażby z dokumentacji budowlanej z 1974 roku. W sprawie brakuje jedynie dokumentacji dotyczącej odbudowy budynku po II. wojnie światowej. Ponadto biegły odwołał się do faktu, iż na korytarzu istniała zamurowana wnęka, zatem w tym miejscu wcześniej istniał otwór drzwiowy. Biegły odpowiedział także na pozostałe pytania, przy czym ze względu na przedmiot procesu miały one zdaniem Sądu poboczne znaczenie w sprawie.

Mając powyższe na uwadze Sąd, dokonując ustaleń stanu faktycznego uwzględnił sporządzoną przez biegłego opinię, przede wszystkim w zakresie określenia, czy otwór drzwiowy, który został wykonany pomiędzy lokalem użytkowym i klatką schodowa w budynku przy ulicy (...) odpowiada otworowi, który obecnie istnieje w tymże budynku, a który został zagrodzony przez pozwaną.

Sąd oparł ustalony stan faktyczny również na osobowych źródłach dowodowych – zeznaniach świadków oraz przesłuchaniu członków zarządu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej w charakterze strony. Sąd co do zasady (z drobnymi wyjątkami), uznał za wiarygodne ww. środki dowodowe.

Członek zarządu pozwanej I. G. przedstawiła relacje istniejące pomiędzy stronami. Wskazała, że powódka nigdy nie domagała się kluczy na klatkę schodową, dopiero od 2017 roku, kiedy nowy najemca przeprowadził remont lokalu i zaczął prowadzić tam działalność gastronomiczną rozpoczął się spór. Członek zarządu przedstawiła również informacje odnośnie położenia spornego lokalu, a także istnienia otworu drzwiowego, przy czym Sąd nie dał jej wiary w części, w której twierdziła, iż obecnie drzwi zostały wykute w innym miejscu niż znajdowały się pierwotnie. Powyższemu przeczy dowód w postaci opinii biegłego sądowego. Ponadto sama członkini zarządu I. G. zeznała, iż w spornej nieruchomości mieszka od 2007 roku. Nie miała zatem rzetelnej wiedzy na temat umiejscowienia otworu drzwiowego przed jego zamurowaniem w 2007 roku, co zresztą sama potwierdziła (k. 180).

Za wiarygodne Sąd uznał depozycje innego członka zarządu Wspólnoty – B. J., znalazły one potwierdzenie w pozostałym materiale.

Podobnych informacji, co członkowie zarządu pozwanej dostarczyła również zarządca nieruchomości wspólnej, M. S.. Na okoliczności istnienia przedmiotowych drzwi, rodzajów działalności prowadzonych w przedmiotowym lokalu zostały przesłuchane również członkinie wspólnoty – K. R. i D. S.. Sąd dał co do zasady wiarę powyższym świadkom, zauważając że wskazują na istnienia otworu, który zgodnie z informacjami przekazanymi przez biegłego stanowił uprzednio drzwi. Sąd dał wiarę również depozycjom O. T., który prowadzi obecnie działalność gospodarczą w przedmiotowym lokalu oraz K. P., która przedstawiła informacje odnośnie wywiązywania się Gminy M. G. z obowiązków członka Wspólnoty.

Sąd postanowił pominąć na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. dowód z kolejnej uzupełniającej opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa oraz opinii biegłego z zakresu zabezpieczeń przeciwpożarowych. W ocenie Sądu zarzuty pozwanej związane zagrożeniem przeciwpożarowym mają charakter poboczny zarówno ze względu na przedmiot żądania objętego pozwem, jak również z uwagi na stanowisko procesowe pozwanej, o czym w dalszej części uzasadnienia. W rezultacie nie miały one znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy oraz zmierzałyby do przedłużenia postępowania.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w przeważającej części.

Wątpliwości Sądu nie budziła okoliczność, że strona powodowa – Gmina M. G. jest właścicielem niewyodrębnionego lokalu użytkowego w budynku przy ul. (...) w G., a co za tym idzie jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowy przy ul. (...) w G.. Co prawda lokal ten współnależy do dwóch innych wspólnot mieszkaniowych (ul. (...) i ul. (...)), to jednak poza sporem pozostawało, iż właściciel lokalu – Gmina G. jest także członkiem pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, zaś jego udział w nieruchomości wspólnej wynosi 21 %. Poza sporem była także okoliczność, iż w 2018 roku obecny najemca lokalu użytkowego wybił otwór drzwiowy na klatkę schodową znajdującą się w budynku ul. (...), a następnie członkowie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej założyli na zamontowane przez O. T. drzwi metalową sztabę, która znajduje się tam do dziś. Niesporna była także okoliczność, iż powódka nie posiada dostępu do klatki schodowej przez ww. drzwi wejściowe, tj. nie wydano jej kluczy do tego wejścia.

Podstawową sporną okolicznością w niniejszej sprawie okazała się kwestia umiejscowienia otworu drzwiowego, który łączył lokal użytkowy z klatką schodową znajdującą się w budynku ul. (...). Pozwana twierdziła mianowicie, iż otwór wybity w 2018 roku przez O. T. znajdował się w innym miejscu, niż łącznik między lokalem użytkowym i klatką po odbudowaniu kamienicy w latach 50. XX wieku. Sporne były także okoliczności związane z podstawą do współkorzystania przez powódkę z korytarza znajdującego się na przedmiotowej klatce schodowej, a to ze względu na uciążliwości związane z istnieniem lokalu gastronomicznego oraz zagrożenie przeciwpożarowe i otwieranie drzwi do wewnątrz klatki.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej: u.w.l.), właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Stosownie do przepisu art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W tym rozumieniu klatka schodowa stanowi nieruchomość wspólną.

Jednocześnie udział w nieruchomości wspólnej jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 u.w.l.) i tej przymusowej współwłasności dotyczy art. 12 ust. 1 u.w.l., statuując uprawnienie właściciela lokalu do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. W doktrynie wyrażono pogląd, że art. 12 ust. 1 u.w.l. ma w istocie charakter zbędny (por. M. Berek, J. Pisuliński, Prawa i obowiązki właściciela lokalu [w:] System Prawa Prywatnego, t. 3, Prawo rzeczowe, red. E. Gniewek, Warszawa 2020, s. 548). Skoro bowiem w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się wprost przepisy Kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 u.w.l.), to dotyczyć to będzie również współwłasności nieruchomości wspólnej, a zatem zastosowanie znalazłby tu art. 206 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Artykuł 12 ust. 1 u.w.l. zawiera wprawdzie dodatkową treść normatywną, tj. zastrzeżenie, że współkorzystanie z nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali odbywać się ma zgodnie z jej przeznaczeniem. Jednak treść tę da się wywieść z art. 140 k.c., który stanowi, że właściciel może korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Trudno więc znaleźć argumenty na poparcie tezy, że art. 12 ust. 1 u.w.l. obejmuje taką normę dotyczącą współwłasności nieruchomości wspólnej, która nie wynikałaby z ogólnych przepisów o współwłasności czy też szerzej – o własności (T. Barański [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 12).

Współposiadanie nieruchomości wspólnej, będące zasadniczą postacią współkorzystania z niej przez właścicieli lokali, ma charakter określany jako łączne władanie do niepodzielnej ręki (pro indiviso). Nie stanowi ono zatem posiadania przez każdego właściciela lokalu części ułamkowej nieruchomości wspólnej wyznaczonej przez jego udział zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l., lecz posiadanie całej nieruchomości wspólnej w części ułamkowej, tj. faktyczne korzystanie z tej nieruchomości w taki sposób, jak czynią to współwłaściciele, a więc z wolą posiadania pod tytułem współwłasności.

Konsekwencją takiego ukształtowania prawa do nieruchomości wspólnej jest niezależność uprawnień właściciela lokalu do korzystania z tej nieruchomości od przysługującego mu w niej udziału. Stąd właściciele lokali, których udział w nieruchomości wspólnej jest nieznaczny, wobec relatywnie mniejszej powierzchni użytkowej ich lokali, mają prawo do współkorzystania z niej i współposiadania w takim samym stopniu jak właściciele lokali, z których własnością związany jest wyższy czy nawet dominujący udział w tej nieruchomości. W ramach współkorzystania z nieruchomości wspólnej wyróżnia się postać czynną i bierną, w zależności od funkcji urządzeń nieruchomością tą objętych ( por. A. Turlej [w:] R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2015, art. 12, pkt IV, nt 3). Czynne korzystanie z nieruchomości wspólnej będzie się odnosić do klatek schodowych, korytarzy, wind, suszarni itd., korzystanie bierne zaś ma za przedmiot mury budynku, stropy czy też fundamenty (T. Barański [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 12).

Natomiast właściciele lokali tworzących wspólnotę dużą w rozumieniu art. 19 u.w.l. - co ma miejsce w przedmiotowej sprawie, gdyż pozwana Wspólnota składa się z 8 członków - mogą w uchwale dookreślić zasady korzystania przez siebie z nieruchomości wspólnej, z tym że uchwała taka musi pozostawać w zgodności z przepisami prawa, ewentualną umową właścicieli lokali, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesami poszczególnych właścicieli ( wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 15.03.2013 r., I ACa 912/12, LEX nr 1294716). Uchwała tego rodzaju nie może więc pozbawiać poszczególnych właścicieli lokali prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej lub wprowadzać takich ograniczeń w korzystaniu z tej nieruchomości, które byłyby sprzeczne z jej przeznaczeniem, np. wyłączyć możliwość przechodu przez klatki schodowe czy korytarze.

W ocenie Sądu działanie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. było sprzeczne z powyższymi regulacjami. Nie ulega bowiem wątpliwości, że dostęp na klatkę schodową jest podstawowym sposobem korzystania z nieruchomości wspólnej, który w przedmiotowej sprawie został powódce oraz jej potencjalnym lokatorom w sposób bezprawny odebrany.

Pozwana podjęła w uchwale z 29 marca 2019 roku decyzję w sprawie zamontowania sztaby metalowej, z użyciem środków własnych, celem stworzenia podpory pod przyszłe utworzenie kraty, zlikwidowanej podczas zamurowania otworu drzwiowego w ramach remontu klatki w 2007 roku. Do zamontowania spornej sztaby rzeczywiście doszło, była to okoliczność bezsporna, nadto element ten do dziś nie został usunięty. Do dziś powódka nie ma także dostępu na klatkę schodową przez drzwi zewnętrzne wychodzące na ulicę (...). Obiektywnie więc powyższe stanowi pozbawienie powódki prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej – klatki schodowej w budynku przy ul. (...). Pozwana zresztą okoliczności tej de facto nie przeczyła, powoływała się natomiast na zarzuty niweczące roszczenie powódki, a związane przede wszystkich z charakterem działalności prowadzonej obecnie w lokalu należącym do powódki oraz możliwości dostępu do podwórza (altan śmietnikowych) za pośrednictwem klatek schodowych, do których lokal użytkowy ma dostęp za pośrednictwem nieruchomości wspólnych umiejscowionych na terenie innych, sąsiednich wspólnot mieszkaniowych.

Należy przede wszystkim zwrócić uwagę na sekwencję zdarzeń w niniejszej sprawie. Jak ustalono otwór drzwiowy między lokalem użytkowym i klatką schodową w budynku przy ul. (...) istniał co najmniej od lat połowy 70. XX wieku, kiedy to ujęto go w projekcie sporządzonym przez mgr. inż. J. W. w listopadzie 1974 roku, zatwierdzonym następnie przez Urząd Miejski w G.. Wówczas to prowadzono w lokalu użytkowym pracownię krawiecką, przemianowaną następnie na sklep odzieżowy. Z zeznań świadków wynika, iż przez wiele lat drzwi były nieużywane, co więcej zostały oddzielone od klatki schodowej metalową kratą, która była ciągle zamknięta. Mimo tego drzwi fizycznie istniały do 2007 roku. Wówczas to przedstawiciele pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej podpisali z firmą remontowo – budowlaną umowę o remont klatki schodowej. Umowa ta zakładała również zamurowanie otworu drzwiowego na klatce schodowej i montaż skrzynek pocztowych. Powyższa okoliczność wynika chociażby z dokumentu – umowy zlecenia z 2007 roku. Do wykonania usługi w powyższym zakresie rzeczywiście doszło, co potwierdzili przesłuchanie w sprawie świadkowie.

W wyniku tej czynności doszło do zmiany substancji nieruchomości wspólnej. Zgodnie zaś z przepisem art. 22 ust. 2 u.w.l. (w brzmieniu z 2007 r.), do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Z kolei stosownie do przepisów art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 u.w.l., czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, oraz udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Z powyższego wynika, że do zamurowania spornego otworu drzwiowego potrzebna była zgoda członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażona w formie uchwały, do czego nie doszło. Zdarzenie to zapoczątkowało sekwencję bezprawnych zachowań stron postępowania lub osób działających w ich imieniu. Sąd ma tu mianowicie na myśli, iż następnie, tj. w 2018 roku O. T. bez zgody pozwanej i konsultacji z nią przywrócił współposiadanie klatki schodowej w ten sposób, że wybił ponownie otwór drzwiowy w tym samym miejscu i zamontował dwie pary drzwi wychodzące do wewnątrz swojego lokalu, jak i na zewnątrz klatki schodowej. Jednocześnie zachowania tego nie można poczytać za dozwoloną samopomoc w rozumieniu przepisu art. 343 § 2 k.c., albowiem nastąpiło ono po upływie wielu lat od daty zamurowania klatki schodowej.

Następnie pozwana Wspólnota w 2019 roku podjęła uchwałę o zamontowaniu metalowej sztaby na ww. drzwiach wychodzących na klatkę schodową, która co prawda została później uchylona, to jednak została także faktycznie wykonana, pozbawiając ponownie powódkę dostępu do nieruchomości wspólnej. Stan ten trwa do dziś.

Można zatem powiedzieć, iż strony prześcigały się w zachowaniach niezgodnych z podstawowymi normami wynikającymi z prawa lokalowego. Trzeba jednak zauważyć, iż sekwencję tych zdarzeń rozpoczęła swoim działaniem Wspólnota w 2007 roku. Strona pozwana działająca przez zarządcę nie uzyskała wymaganej zgody członków Wspólnoty Mieszkaniowej (w tym powódki, która nie formalnie nie została zawiadomiona o czynnościach), tym samym nie można mówić, iż działała zgodnie z prawem.

Nie sposób także twierdzić, iż doszło do ustanowienia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej – quad usum – skoro wiązało się to z przebudową substancji budynku, a na to wymagana była czynność formalna w postaci uchwały. Poza tym jak wskazuje się w piśmiennictwie, gdy mamy do czynienia z trwałym określeniem sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, czyli z podziałem quoad usum, który zostaje wpisany do księgi wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 3 u.k.w.h.), wówczas decyzję powinni podjąć jednomyślnie wszyscy właściciele lokali, ponieważ w ten sposób dochodzi do wyżłobienia pewnej struktury korzystania z nieruchomości wspólnej, która zostaje spetryfikowana ze względu na wpis do księgi wieczystej (I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2023, art. 12). Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 1 lutego 2023 r. (V ACa 476/22, LEX nr 3598666), dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 u.w.l. albo też zmodyfikowanie poprzednio zawartej w tym przedmiocie umowy oraz zasad udziału w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 u.w.l. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 k.c. i art. 207 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu. Tym samym nie można w drodze umowy o podział do korzystania pozbawić członka wspólnoty dostępu do ogólnodostępnych części nieruchomości wspólnych. Inną sprawą jest, że pozwana istnienia takiej umowy nie udowodniła, chociażby dlatego, iż powódka nie posiadała wiedzy o takich ustaleniach, a co wynika z okoliczności sprawy.

Innymi słowy, jeżeli pozwana jako pierwsza naruszyła przepisy prawa, musiała się liczyć z negatywnymi konsekwencjami swojego działania poprzez przywrócenie współposiadania rzeczy wspólnej, a czego nie zniweczył upływ czasu i kolejne zdarzenia, które dotyczyły przedmiotu sporu.

Jednocześnie należy podkreślić, iż z przeprowadzonych w sprawie dowodów, przede wszystkim z opinii biegłego sądowego, wynika że drzwi, na których zamontowano sporną sztabę istnieją w miejscu tego samego otworu drzwiowego, który zapewniał pierwotnie dostęp z lokalu użytkowego do klatki schodowej w budynku przy ul. (...).

Zdaniem Sądu nie miały większego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy zarzuty związane z zagrożeniem bezpieczeństwa, jakie zdaniem pozwanej powstanie w wypadku demontażu sztaby z drzwi oddzielających klatkę schodową od lokalu użytkowego.

Po pierwsze z opinii biegłego, która zdaniem Sądu była w tym zakresie wystarczająca, wynika że w otworze drzwiowym osadzono dwie pary drzwi. Jedne drzwi od strony wewnętrznej otwierają się do lokalu użytkowego. Ta para drzwi rzeczywiście nie spełnia wymogów ochrony przeciwpożarowej. Dla spełnienia wymogów obowiązujących przepisów należy istniejące drzwi wewnętrzne wymienić na drzwi dymoszczelne o odporności ogniowej EI 30, natomiast drzwi od strony klatki schodowej zdementować. Z kolei drugie drzwi otwierają się na klatkę schodową, przez co ograniczają drogę ewakuacyjną z budynku i są osadzone niezgodnie z przepisami z uwagi na zablokowanie drogi ewakuacyjnej, jaką jest klatka schodowa. Zdaniem biegłego po demontażu drzwi zewnętrznych od strony klatki schodowej istniejące drzwi wewnętrzne nie będą zagrażać zdrowiu i życiu użytkowników klatki schodowej. Pozwana miała zatem częściowo rację, iż obecne rozwiązanie może zagrażać bezpieczeństwu przeciwpożarowemu lub prawidłowej ewakuacji mieszkańców w razie niebezpieczeństwa. Jednocześnie trzeba mieć na uwadze, że w toku rozprawy świadek O. T. deklarował możliwość demontażu drzwi wychodzących na klatkę schodową, czym jednak pozwana nie jest zainteresowana (k. 182-183).

Należy jednak mieć na uwadze, że tego rodzaju zarzuty nie niweczą skutecznie w sposób samoistny roszczenia powódki, które ma charakter zbliżony do roszczenia posesoryjnego, zatem nie należy w nim badać, czy stan posiadania (w tym wypadku współposiadani wynikającego ze współwłasności) oraz sposób jego wykonywania jest zgodny z prawem. Pozwanej przysługują w tym zakresie odrębne roszczenia, z którymi mogła bądź wystąpić na drodze powództwa wzajemnego w niniejszym procesie (czego nie uczyniła), bądź też może domagać się ich na drodze osobnego postępowania. Mianowicie Sąd ma tu na myśli powództwo o charakterze negatoryjnym, zmierzające do nakazania powódce lub najemcy określonego zachowania.

W przedmiotowej sprawie Sąd miał na uwadze art. 321 § 1 k.p.c., który zakazuje zasądzać nie tylko więcej, niż powód żąda, lecz nie pozwala również wyrokować, co do rzeczy, która nie była przedmiotem żądania, czyli zasądzać coś innego, niż strona żądała. Odnosi się to do kwestii ułożenia drzwi w taki sposób, aby spełniały one walory bezpieczeństwa innych mieszkańców wspólnoty. Sąd ze względu na treść art. 321 § 1 k.p.c. nie jest w stanie orzec o rodzaju i sposobie położenia przedmiotowych drzwi, albowiem przedmiotem żądania objęty był demontaż metalowej sztabu na drzwiach. Niemniej zauważyć należy, iż tylko takie ulokowanie drzwi, na które wskazał biegły, pozwala na korzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem w myśl art. 12 u.w.l., co jednak samo przez się nie jest na tym etapie sprawy wykluczone.

Pozostałe zarzuty formułowane przez pozwaną miały natomiast charakter hipotetyczny i odnosiły się bądź to do możliwości korzystania przez powódkę z innych ciągów komunikacyjnych na podwórze, bądź do przyszłych uciążliwości związanych z korzystaniem z klatki schodowej prze pracowników O. T., takich jak hałas, nieprzyjemne zapachy itp., które obecnie jednak nie występują. Jak wskazano, powódka jako członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo posiadać dostęp do nieruchomości wspólnej i oceny tej nie zmienia fakt, iż posiada także dostęp do innych klatek schodowych, a za ich pośrednictwem do podwórza i altan śmietnikowych.

Mając powyższe na względzie Sąd uwzględnił powództwo w przeważającej mierze i nakazał pozwanej po pierwsze wydanie powódce kluczy do drzwi wejściowych do klatki schodowej budynku położonego przy ulicy (...) w G. w terminie 7 dni od dnia uprawomocnia wyroku, po wtóre zaś usunięcie metalowej sztaby blokującej wejście do lokalu użytkowego powoda od wewnątrz klatki schodowej w budynku położonym przy ulicy (...) w G. w tym samym terminie. O powyższym Sąd orzekł w pkt I i II wyroku.

Mając na względzie, iż w pozostałym zakresie żądanie było niedookreślone, albowiem powódka domagała się usunięcia wszelkich innych przeszkód uniemożliwiających jej korzystanie z przedmiotowej nieruchomości wspólnej, nie wskazując konkretnie o jakie przeszkody chodzi, Sąd oddalił w tym zakresie powództwo. O powyższym Sąd orzekł w pkt III wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie IV wyroku na podstawie art. 100 k.p.c., mając na uwadze, iż powódka wygrała sprawę w przeważającej mierze. Wobec tego za stronę przegrywającą należało uznać stronę pozwaną i dlatego Sąd zasądzając od pozwanej na rzecz powódki tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę w łącznej wysokości 470 złotych. Na kwotę tę składają się: opłata w kwocie 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w kwocie 270 zł. Wynagrodzenie pełnomocnika powoda ustalono w oparciu o § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2018.265 t.j.).

W punkcie V zgodnie art. 83 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku (t.j. Dz.U. z 2020 roku, poz. 755) Sąd zasądził od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego Gdańsk–Południe w Gdańsku kwotę 1.302,47 zł co stanowi zwrot wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa w związku wynagrodzeniem biegłego sądowego ponad uiszczoną zaliczkę.

sędzia Marcin Stachowicz